Buongiorno (o buonasera, a seconda dei casi) a tutti i lettori del Kennedy 6,
direttamente da Milano, produco finalmente anch’io un contributo alla nostra causa.
In particolare mi piacerebbe approfondire con voi un tema, vale a dire la modalità tecnica di realizzazione del Piano Casa che il Governo si è detto pronto a varare entro pochi mesi.
L’articolo trae spunto da una testimonianza di Calyon, banca d’affari del gruppo Crédit Agricole, tenutasi durante una lezione di Sistemi Contabili Pubblici, nel corso di laurea in Economia e Management delle Amministrazioni Pubbliche e delle Istituzioni Internazionali (CLAPI), Università Bocconi.
Direi di cominciare da un dato: l’intero patrimonio immobiliare potenzialmente alienabile di proprietà delle Amministrazioni Pubbliche italiane (Stato ed Enti locali) ammonta a circa 400 miliardi di euro, ai valori di mercato. Un bella sommetta, con la quale si potrebbero fare tante cosucce interessanti, tipo abbattere il debito pubblico.
Va detto, però, che una privatizzazione presenta due rilevanti problemi:
Non è detto che la valutazione dell’immobile sia congrua, cioè esattamente pari al suo effettivo valore;
Priva definitivamente l’Ente di un asset.
Vi invito a riflettere sull’ultimo punto: gli immobili di proprietà pubblica, infatti, non sono semplici beni disponibili, ma ricoprono spesso anche un’importante funzione sociale. Molti sono affittati a canoni calmierati, e la domanda di questo genere di alloggi è in continuo aumento, anche da parte delle classi medie. Un soggetto pubblico che abbia a cuore la propria mission non può quindi limitarsi a far cassa, ma deve considerare entrambi questi aspetti. Non è un caso, quindi, che negli ultimi tempi le vendite immobiliari in questo settore siano calate vistosamente.
Prima di scendere nei dettagli, è necessaria un’ulteriore precisazione. Di norma, la gestione immobiliare pubblica è deficitaria, presentando costi maggiori dei proventi.
Poiché mantenere nello Stato Patrimoniale “emorragie in mattoni” non corrobora sicuramente Enti anemici, la soluzione è stata individuata nei Fondi Immobiliari (recentemente incentivati, peraltro).
La loro descrizione (smagrita, non vi preoccupate!) è la seguente:
L’Ente conferisce immobili in un Fondo Immobiliare, ricevendo in cambio quote del fondo stesso. Allo stesso tempo, il quantitativo restante di quote viene sottoscritto, in percentuali variabili, da investitori privati e dalla Cassa Depositi e Prestiti. Il Fondo, gestito in ottica manageriale, si finanzia poi presso istituti di credito (dando in garanzia gli immobili di cui è costituito) per realizzare investimenti, per esempio in nuove case popolari. E’ provato che una gestione moderna e “privata” di questi assets riesce ad essere più efficiente di quella pubblica pur senza dimenticare le istanze sociali, eliminando le perdite strutturali prima citate, ed anzi generando utili, oltre alle remunerazioni per le banche finanziatrici.
Va da sé che questi utili sarebbero poi ripartiti tra Investitori, CDP ed Ente conferente, il quale riuscirebbe quindi a bloccare l’emorragia fissando un robusto laccio emostatico al proprio braccio immobiliare.
In alternativa, l’Ente stesso ha la facoltà di liquidare in qualsiasi momento le proprie quote di fondo, cedendo di fatto la proprietà delle costruzioni sottostanti, a condizioni però questa volta più congrue, in quanto risultanti da meccanismi consolidati di mercato.
In tutto questo, il ruolo chiave è ricoperto dalla Cassa Depositi e Prestiti: il suo ruolo di finanziatore, infatti, le permette di investire in nuove costruzioni, come prima accennavamo.
Probabilmente (ma ancora di certezze non ve ne sono) sarà proprio questo lo strumento privilegiato dal Governo per avviare il famoso Piano Casa, utilizzando dunque i Fondi come strumento per rispondere da un lato alla domanda sociale e dall’altro consentire un più efficace sfruttamento dell’enorme patrimonio immobiliare pubblico.
Ciao a tutti!!
Henry Sichel
Corso di Laurea in Economia e Management delle Amministrazioni Pubbliche e delle Istituzioni Internazionali
Corso di Laurea in Economia e Management delle Amministrazioni Pubbliche e delle Istituzioni Internazionali
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